Cani e gatti (al pari di altre specie di animali domestici) sono considerati dai proprietari come membri a tutti gli effetti della famiglia; ne consegue che che la loro presenza sia sempre più diffusa anche in ambito condominiale.

La legge 220/2012 ha introdotto un nuovo comma all’art. 1130 del Codice Civile, a mente del quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

Pertanto, le norme del regolamento non possono vietare di possedere animali domestici dal momento la previsione di un eventuale divieto di detenzione di animali domestici deve considerarsi giuridicamente nullo.

La nuova disposizione statuisce che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non possa mai essere contenuto nei regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti imporre limitazioni all’esplicazione del diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Ad ogni modo è facoltà riconosciuta al regolamento assembleare di poter definire le modalità di gestione degli animali nell’utilizzo negli spazi comuni. Infatti, può prevedere che:

• i proprietari evitino di far circolare i cani senza guinzaglio e museruola in condominio, in base all’ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013, soprattutto negli spazi comuni;
• gli animali non sostino, o siano liberi di circolare, in aree condivise come cortili e androni;
• i proprietari provvedano immediatamente alla pulizia di eventuali deiezioni.

Il regolamento di condominio approvato in assemblea può pertanto disciplinare questioni che riguardano le parti comuni e non può riguardare le proprietà esclusive; solo un regolamento approvato all’unanimità, ossia da tutti i condomini, sia in sede di assemblea sia al momento della stipula degli atti di acquisto dei singoli appartamenti, può stabilire diversamente ed impedire la detenzione di animali in casa o l’accesso ai cani a specifiche aree comuni del condominio, come giardini o terrazze comuni o l’utilizzo di strutture comuni.

Costituisce deroga espressa a tale divieto la presenza di animali d’assistenza sanitaria, come ad esempio i cani guida, purché in presenza di apposite certificazioni.

Sul punto, tuttavia, un differente filone giurisprudenziale ha affermato che l’art. 1138 del codice civile è stato introdotto a tutela del diritto di tutti a possedere animali domestici nella propria abitazione e, dunque, non è mai consentito introdurre divieti assoluti di detenzione di cani e gatti in casa o in aree condominiali come giardini: una norma di questo genere verrebbe considerata affetta da nullità anche qualora fosse contenuta all’interno di un regolamento di natura contrattuale in quanto il nuovo comma 5 dell’art. 1138 c. dovrebbe essere interpretato tenendo conto sia della prescrizione della Convenzione Europea per la protezione degli animali di compagnia (sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, ratificata dall’Italia con la L. 4 novembre 2010, n. 201), sia della legislazione nazionale, in particolare, della legge 189/2004, che ha introdotto nel Codice penale le nuove figure delittuose (articoli 544-bis e seguenti del Codice penale), con la quale si è esplicitamente addivenuti al riconoscimento della tutela del sentimento di affezione per gli animali. Inoltre, in conformità al disposto di cui all’art.2 Cost., per il quale la Repubblica tutela il cittadino sia come singolo sia nelle formazioni sociali dove si svolge la sua personalità, il diritto di detenere animali deve essere inteso come esplicazione di un diritto della personalità dell’individuo arrivando così ad affermare l’esistenza di un vero e proprio diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico.

Tuttavia, anche in mancanza di espliciti divieti, i proprietari di animali, devono garantire che la presenza di un animale, in condominio e negli altri spazi comuni, non costituisca elemento di disturbo e di limitazione del diritto di pari fruizione degli altri condomini sui medesimi spazi.

Sul fronte normativo, anche in condominio si applica la medesima legislazione riferita al possesso di animali in generale, più specificamente:

• Occorre provvedere alla registrazione dei cani all’anagrafe canina (Legge 281/1991), nonché alla registrazione dei gatti in quella felina nelle Regioni che la prevedono.
• In conformità all’ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013, negli spazi comuni dello stabile i cani dovranno girare al guinzaglio e la lunghezza di quest’ultimo non potrà superare 1,50 metri.
• Il proprietario dovrà sempre essere munito di museruola da utilizzare quando necessario e dovrà rispettare le norme di regolamento, come l’uso di ingressi secondari, quando ciò sia previsto.
• Occorre garantire il rispetto dei fondamentali in materia di igiene provvedendo alla raccolta immediata delle deiezioni, pena le sanzioni previste dall’articolo 674 del Codice Penale.
• Evitare la produzione di rumori molesti, oltre alle normali soglie di tollerabilità, come da articolo 844 del Codice Civile; ciò impone l’obbligo di gestire il comportamento del proprio animale domestico, ad esempio limitando l’abbaiare del cane negli orari di riposo;
• Il proprietario del quadrupede è civilmente responsabile dei danni causati dall’animale a persone o a cose, così come statuito ex art. 2052 del Codice Civile; a tal proposito è d’uopo adottare tutte le precauzioni necessarie per garantire la massima sicurezza, sia per il proprio animale domestico che per gli altri condomini (ad es. monitorare i gatti che girano liberamente in condominio poiché, per quanto non sia un comportamento vietato, potrebbero infastidire gli altri condomini o creare danni)

La legislazione italiana non individua un limite numerico aprioristicamente prestabilito di esemplari animali ammessi a vivere in condominio, ancorché restrizioni in tal senso per i singoli appartamenti siano stati introdotti dai Regolamenti comunali o regionali che dispongono norme a tutela della salute degli animali e delle persone.

Questi provvedimenti più in generale non si traducono in limiti inderogabili, ma in obblighi di comunicazione alle autorità sanitarie nel caso si superi il numero di esemplari indicato dal regolamento stesso.

Il numero massimo di animali domestici che si possono ospitare in un’abitazione può essere altresì stabilito mediante pronuncia di un organo giudiziale il quale, chiamato a decidere limitatamente al caso di ispecie sottoposto alla sua cognizione, deciderà in caso di controversie tra vicini il numero di esemplari tollerabili in un dato ambiente, non potendo siffatta sentenza avere mai il valore di regola generale applicabile erga omnes.

Circa i poteri riconosciuti all’amministratore per stigmatizzare eventuali illeciti di animali domestici in condominio (ad es. cani che abbaiano o dei gatti che sporcano), egli potrà intervenire nei confronti dei relativi proprietari invitando i condomini, anche per iscritto, al rispetto del regolamento e delle regoli civili, ma non disporrà tuttavia di alcuno strumento coercitivo nei confronti di questi ultimi, esclusa la sola possibilità di comminare una sanzione per violazione del regolamento condominiale che però deve essere approvata caso per caso dall’assemblea.

Attesa dunque l’impossibilità da parte dell‘amministratore di dirimere coattamente la situazione, l’unica soluzione che si prospetta è dunque il ricorso all’azione legale, la quale può essere promossa sia dal singolo che dall’amministratore in seguito ad una delibera condominiale e a nome del condominio con la quale domandare al giudice l’emissione di un provvedimento volto a garantire la subitanea cessazione delle intollerabili immissioni (chiedendo al giudice, in estrema ratio, di disporre l’allontanamento dell’animale) ed il riconoscimento della corresponsione di equo risarcimento monetario.

Un minimo grado di tolleranza è chiesto, però, anche a nei confronti di coloro che non salutano favorevolmente la presenza di animali da compagnia in condominio; infatti, conformemente all’articolo 844 del codice civile, il rumore, l’abbaiare e le immissioni di odori vari, sono da considerarsi prefigurativi di fatti illeciti solo quando sono gli stessi siano idonei ad ingenerare molestia verso persone di normale pazienza, al pari di qualsiasi altra attività quotidiana che i condomini possono svolgere nel corso della giornata, magari arrecando disturbo ai vicini, ma senza integrare alcuna tipologia di illecito (ad esempio: cantare ad alta voce o fare lavori di manutenzione).

A tal proposito, la legge non individua una soglia di decibel oltre la quale l’abbaiare è vietato, né tantomeno stabilisce un orario oltre il quale i latrati canini non sono ammessi; tuttavia, secondo la giurisprudenza il clamore deve essere reputato intollerabile ogni volta che sul luogo che subisce le immissioni si riscontri tramite misurazione con appositi strumenti tecnici un aumento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel.

Resta in ogni caso ferma la responsabilità civile del proprietario del quadrupede per eventuali danni cagionati dal medesimo alle parti comuni o addirittura alle singole proprietà, con onere della prova in termini di dimostrazione e quantificazione del danno a carico del condominio o del singolo che pretende di essere risarcito per i pregiudizi subiti.