Una delle domande più frequenti che serpeggia tra i soggetti proprietari di unità immobiliari in edifici costituiti in condominio è la seguente: che cos’è il bilancio condominiale? In quali parti è composto?

Il bilancio condominiale è il documento di primaria importanza nell’ambito della gestione di un condominio dal momento che, attraverso la predisposizione del rendiconto ad opera dall’amministratore, i proprietari possono esaminare adeguatamente lo stato delle finanze e l’impiego delle risorse finanziarie destinate stanziate per la conduzione delle parti comuni dell’edificio.

A livello giuridico, l’amministratore è legato ai condomini sulla base di un rapporto di mandato con rappresentanza, ovverosia il contratto con cui il mandatario (l’amministratore) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini);  la disciplina sul mandato attribuisce al mandante il diritto al rendiconto: in forza del disposto di cui all’art. 1713 c.c., infatti, “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”, norma che deve essere raccordata con l’articolo 1130 c.c. (attribuzioni dell’amministratore) che impone all’amministratore di rendere conto della propria gestione tramite il rendiconto condominiale annuale e convocare l’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio per la relativa approvazione che avverrà con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale; in assenza di questa approvazione, il rendiconto consuntivo non ha alcun valore legale come documento: ne consegue che i condòmini dovranno continuare a versare le quote in base all’ultimo bilancio preventivo di gestione approvato dall’assemblea e non sarà possibile richiedere ai proprietari il saldo della gestione conclusa.

L’amministratore è pertanto gravato dall’obbligo di osservare una contabilità precisa e trasparente avendo cura che ogni movimento di denaro avvenga tramite metodi tracciabili e transitando sempre per il conto corrente condominiale, così come esplicitamente stabilito dall’art. 1129 del codice civile.

Il riverbero di detto adempimento si traduce nel diritto di accesso alla contabilità condominiale riconosciuto in capo a ciascun condomino in un ambito di trasparenza in forza del quale deve essere messa a disposizione del condomino i documenti o una loro copia al limite anche attraverso la scannerizzazione e/o l’invio per posta elettronica, senza imputazione di alcun costo al condomino eccezion fatta per quelli che potrebbero emergere nella produzione delle fotocopie o di altre spese vive preventivamente comunicate all’interessato.

Il condomino può esercitare questo diritto in qualsiasi tempo senza dover nemmeno specificare le ragioni di tale richiesta con il solo limite di non ostacolare l’attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza e risolversi in un onere economico per il condominio essendo la norma intesa a favorire una leale collaborazione tra condomino e amministratore.

Avverso l’immotivata esibizione della documentazione condominiale eventualmente prospettata dall’amministratore, Tutto ciò premesso a fronte di una richiesta legittimamente avanzata dal condomino per esercitare il diritto di accesso riconosciutagli ex lege, costui può alternativamente:

• Ricorrere all’autorità giudiziaria per un ricorso per ingiunzione per consegna di documenti ex art. 633 c.p.c..
• Richiedere al giudice l’emissione di un provvedimento urgente ex art. 700 c.p.c. previa verifica della sussistenza del fumus boni iuris e di periculum in mora.
• Promuovere un procedimento sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c.

Il condòmino assente o dissenziente che reputa sbagliato il rendiconto condominiale ha l’onere di procedere per far valere il vizio di annullabilità entro 30 giorni di tempo all’impugnazione della delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace, con decorrenza del termine di decadenza dalla data della riunione per i partecipanti e dalla notifica del verbale per gli assenti.

Nel caso in cui il bilancio condominiale risulti falso o affetto da qualsiasi altro vizio di nullità radicale, si può evidentemente ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie per dimostrarne la nullità.

Infine, qualora la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea, rappresentante almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ritenga di dover procedere ad una rettifica del bilancio, è possibile decidere di nominare un revisore condominiale il quale sarà investito del potere di procedere alla ricostruzione della contabilità condominiale addivenendo, se nel caso, alla produzione di un nuovo rendiconto.

A livello contabile, il rendiconto finanziario si compone di tre diversi documenti: il registro di contabilità, il riassunto finanziario, la nota sintetica esplicativa.

1.Il registro di contabilità condominiale

Il primo dei tre documenti che compongono il rendiconto è il registro di contabilità condominiale, un documento in cui l’amministratore annota cronologicamente ogni movimento in entrata e in uscita entro 30 giorni dalla data del compimento dell’operazione con l’indicazione puntale di tutti gli incassi e le spese sostenute per la gestione del condominio.

2. Il riepilogo finanziario

Il riepilogo finanziario è l’analisi dei costi e dei ricavi, con conseguente indicazione dell’avanzo o del disavanzo di gestione.

Si tratta dunque di una sorta di conto economico, un prospetto di entrate e uscite dell’esercizio ordinario: all’interno del documento troveranno spazio i versamenti dei condomini e gli altri ricavi, così come le spese, maturati nell’esercizio finanziario in questione per competenza temporale.

3.La nota sintetica

La nota sintetica ha la funzione di esplicare l’andamento della gestione ed è comprensiva delle indicazioni sui criteri contabili utilizzati per l’annotazione degli incassi e delle spese, delle motivazioni sull’uso dei fondi di riserva e sulla loro destinazione e delle notizie sulla giacenza dei conti correnti.

Infine, il preventivo di gestione è un documento che elenca le spese che  verosimilmente, con un certo grado di probabilità, il condominio dovrà affrontare nel periodo d’esercizio futuro ed è generalmente redatto sulla base delle spese sostenute nell’anno precedente, eventualmente corrette in seguito all’evoluzione della gestione condominiale o del contesto in cui si opera.

Le spese previste dal preventivo verranno poi suddivise per macro-categorie ed eventuali sottoconti e ripartite in base alle tabelle millesimali tra tutti i condomini.